[10·15 대책 정리] 토지거래허가제 도입: 핵심 요건과 절차 완전 정복

 

토지거래허가제 - 10·15 대책 핵심 요건과 절차 분석

토지거래허가제는 2025년 10월 20일부터 시행되는

강력한 부동산 규제 제도로, 서울 전역과 경기도 주요 지역이

규제지역 및 허가구역으로 지정되었습니다.

이 글에서는 토지거래허가제의 개념, 절차,

실거주 요건, 유의사항 등을 체계적으로 정리했습니다.

 

 

 

목차

• 1. 토지거래허가제란 무엇인가
• 2. 적용 지역과 대상 주택
• 3. 허가 신청 절차와 일정
• 4. 실거주 요건 및 의무사항
• 5. 유의사항과 사례 중심 FAQ

 

1. 토지거래허가제란 무엇인가

토지거래허가제는 일정 지역 내 주택이나 토지를 매매할 경우,

정부의 허가를 받아야 거래가 성립되는 제도입니다.

이 제도의 핵심 목적은 투기성 갭투자 수요를 억제하고,

실수요 중심의 시장 구조를 강화하는 데 있습니다.

 

◎토지거래허가제의 도입 배경

최근 집값 급등과 갭투자 확산이 이어지면서

정부는 2025년 10·15 부동산 대책을 발표하고,

토지거래허가제를 전면 확대 시행하기로 결정했습니다.

특히 서울 전 지역과 경기 주요 12개 지역이

토허구역으로 직접 지정되면서,

기존의 규제 강도를 넘어선 강제성이 생겼습니다.

◎토지거래허가제의 기대 효과

토지거래허가제 도입으로 기대되는 효과는 다음과 같습니다:

• 갭투자 수요 억제를 통한 시장 안정화
• 실거주 중심 거래 유도
• 단기 차익 위주의 거래 감소
• 부동산 시장의 건강한 수요 구조 형성

 

2. 적용 지역과 대상 주택

토지거래허가제는 특정 지역과 대상 주택군에 한해 적용됩니다.

잘못 알고 있으면 허가 누락이나 위반 위험이 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

 

 

◎적용 지역 범위

지정된 지역은 다음과 같습니다:

• 서울특별시 전 지역 (25개 구)
• 경기도 12개 지역 – 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남

◎대상 주택 및 건물

허가 대상은 단독주택만이 아닙니다.

다음 종류가 포함됩니다:

• 아파트
• 동일 단지 내 연립주택, 다세대주택

 

3. 허가 신청 절차와 일정

토지거래허가제는 절차가 엄격하고 일정 관리가 매우 중요합니다. 

거래 → 신청 → 심사 → 허가 발급

절차는 크게 네 단계로 구성됩니다:

1. 계약 체결 (D‑Day)
2. 허가 신청 (계약 후 빠른 시일 내)
3. 행정 심사 및 보완 요청
4. 허가증 발급 및 절차 수행

◎절차별 일정 및 유의점

아래 표는 기간과 유의사항을 정리한 요약표입니다.

단계	기간 또는 기준	유의사항
계약 (D‑Day)	즉시	‘허가 조건부 계약’ 문구 포함, 계약금 반환 조항 명기
신청	D + 1~3일 내	구청 방문 또는 우편 제출, 서류 7종 완비
심사	D + 4~18일	보완 요청 시 즉시 대응
허가증 발급	심사 완료 후	허가일로부터 4개월 내 절차 완료 (잔금·등기·입주)

 

허가를 받으면, 허가일 기준으로 4개월 이내에 잔금 지급 · 소유권 이전 등기 · 실거주 전입까지

모두 완료해야 합니다.

그 안에 하나라도 누락되면 허가가 자동 취소될 수 있습니다.

 

4. 실거주 요건 및 의무사항

허가를 받는 것만으로 끝나는 것이 아니라,

실거주 요건 등 여러 의무를 준수해야 합니다.

이를 어길 경우 허가가 무효화되거나 처벌 대상이 될 수 있습니다.

 

◎즉시 실거주 의무

토지거래허가제 하에서 매수자는 허가 후

즉시 그 주택으로 입주해야 합니다.

매입한 집을 전세나 월세로 전환하는 것은 허용되지 않습니다.

◎분양권·입주권의 경우

단순 매매가 아니라 분양권이나 입주권 형태의 거래일 경우,

입주일 기준으로 최소 2년 이상 실거주해야 허가가 유지됩니다.

 

핵심 요약

이번 10·15 부동산 대책을 통해 본격 도입되는

토지거래허가제는 단순한 규제가 아니라,

시장의 구조를 바꾸는 전환점이 될 수 있습니다.

투기성 수요를 억제하고, 실거주 중심의 주택 구입 문화를 조성하려는

강한 의지가 담겨 있습니다.

핵심 요약은 다음과 같습니다:

• 토지거래허가제는 일정 지역에서 허가 없이는 주택·토지 거래가 불가능한 제도
• 허가 신청 후 4개월 내 잔금, 등기, 입주 모두 완료해야 함
• 즉시 실거주 의무가 있으며, 임대 전환은 허용되지 않음
• 계약 이전 시점, 서류 준비, 기간 엄수 등 실무적 유의사항이 많음

부동산 시장에서 기회를 찾고자 한다면,

단순한 매수보다 철저한 사전 준비가 중요합니다.

본 글이 토지거래허가제의 개념 이해와

실전 대응 전략을 세우는 데 도움이 되길 바랍니다.

 

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