성산 시영아파트 재건축 거래량 1위 !

6.27 대출 규제 속에서도 성산시영이 서울 거래량 1위를 기록한 이유

주담대 6억 한도, 갭투자 차단, 다주택자 대출 금지... 사상 최강 규제 속에서도

마포구 성산시영 아파트는 55건 거래로 서울 거래량 1위를 기록하였습니다.

그 비밀을 분석해보겠습니다.

 

1. 6.27 대책, 무엇이 달라졌나?

2025년 6월 27일, 이재명 정부는 수도권 부동산 시장을 뒤흔든 초강력 대출 규제를 발표하였습니다.

• 주택담보대출 6억 원 상한제: 소득과 무관하게 최대 6억 한도
• 갭투자 원천 차단: 주담대로 매수 시 6개월 내 의무 입주
• 다주택자 대출 금지: 2주택 이상 보유자 신규 대출 불가
• 대출 만기 30년 제한: 장기 대출 사라짐
• 분양 잔금 대출 규제: 전세대출로 잔금 충당 금지
• 신용대출 한도 축소: 연소득 2배 → 연소득 이내
• 전세대출 보증비율 축소: 90% → 80%

이로 인해 “영끌 시대 종료”라는 평가가 나오며 대부분의 전문가들은 거래 절벽을 예상했습니다.

그러나 예외적으로 거래가 늘어난 단지가 있었으니, 바로 성산시영입니다.

 

2. 규제 역풍 속 1위, 성산시영

순위	단지명	위치	거래량
1위	성산시영	마포구 성산동	55건
2위	관악푸르지오	관악구 봉천동	50건
3위	상계주공6단지	노원구 상계동	47건
4위	삼익파크맨숀	강동구 길동	47건
5위	고덕그라시움	강동구 고덕동	45건

성산시영은 거래량 55건으로 압도적 1위를 기록하였습니다.

대출이 막힌 시장에서 왜 가장 많이 팔렸는지 살펴보겠습니다.

 

출처: 아실

 

3. 성산시영, 어떤 단지인가?

• 위치: 서울시 마포구 성산동 446
• 준공: 1986년 (44년차)
• 세대수: 3710세대 (총 33개동)
• 전용면적: 66㎡, 71㎡, 77㎡
• 교통: 6호선 월드컵경기장역 도보 5분, DMC역 인접

4. 성산시영이 규제 속에서도 1위를 기록한 5가지 이유

1. 6억 대출 한도를 역이용한 적정 가격대
   신축 25억 아파트와 달리 성산시영은 12~14억으로 6억 대출 활용 시 자기자본 부담이 현실적입니다.
2. 갭투자 차단? 실거주 수요 증가
   홍대, DMC 직주근접 수요와 생활 인프라로 실거주 선호도가 높습니다.
3. 다주택자 대출 금지, 1주택자 수혜
   맞벌이 가구, 신혼부부가 첫 집으로 매수하기 적합합니다.
4. 현금 동원력 있는 중산층 집중
   6억~10억 자기자본 보유자가 신축 대신 선택한 합리적 대안입니다.
5. 재건축 기대감 + 당장 살기 좋은 입지
   재건축이 진행되지 않아도 실거주 만족도가 높은 단지입니다.

 

5. 6.27 규제가 만든 새로운 시장 공식

❌ 규제 전 인기 단지 조건	✅ 규제 후 인기 단지 조건
저렴한 가격 (10억 이하)	6억 대출 + 현실적 자기자본 범위 (10억~15억)
재건축 기대감	실거주 가치 우수 (교통/학군/생활인프라)
갭투자 가능성	1주택자 타겟 가능 입지
	현금 동원력 있는 수요층 밀집
	재건축은 플러스 알파

핵심 변화: 규제 전에는 “얼마나 싸게 사느냐”가 중요했다면, 규제 후에는

“현금 있는 실수요자가 살고 싶은 곳”이 승자가 되었습니다.

 

 

6. 투자 시 주의사항

• 높아진 진입 장벽 (자기자본 7억 이상 필요)
• 재건축 불확실성 (안전진단 통과 여부)
• 용적률 상향 제한 가능성
• 구축 불편 (주차, 단열, 설비 노후화)
• 규제 장기화 리스크
• 마포 신축과의 가격 격차 확대 가능성

Check List!

• 자기자본 7억 이상 확보 가능한가?
• 5년 이상 실거주 계획이 있는가?
• 재건축이 안 되어도 만족할 수 있는 입지인가?
• 마포 신축 대비 4~5억 저렴한 메리트가 있는가?
• 44년 구축 관리비 상승 및 불편 감수 가능한가?

7. 결론

성산시영의 1위는 단순한 우연이 아닙니다.

이는 6.27 규제 이후 시장이 “투기 수요”에서 “실거주 가치”로 재편되었음을 보여주는 증거입니다.

앞으로 투자 판단을 내리실 때는, 실거주 가치와 현실적 자본을 기준으로 삼으시기 바랍니다.

 

본 글은 참고용 정보 제공을 위해 작성되었으며, 투자 권유의 목적이 아닙니다.
투자와 관련된 최종 선택은 독자 본인의 책임과 판단에 따라 이루어지시길 바랍니다.

 

 

 

 

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